Q&A
不動産の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか?
まずは、不動産の査定をする必要があります。査定とは、その不動産がいくら位の金額で売れるか、売却予想価格を調べることです。晶土地企画設計では、メールでお申込いただける無料査定サービスを行っています。
査定価格はどのように算出するのですか。
土地につきましては、近隣の取引事例や公示価格、基準地価、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限、各地域の条例なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。建物につきましては、建物の現状を確認し、構造、経過築年数などを基に算出します。単純に築年数が古いから、評価が低いということはありません。沖縄では、外人住宅や古民家など根強い人気がある建物は、築年数に関係なく取引されます。
詳しくは、お問い合わせください。
少しでも高い価格で、有利に売りたいのですが?
ほとんどのお客さまが、当たり前に「少しでも高く売りたい」と思っていらっしゃいます。高く売るためには、お客さまの不動産を高く評価していただける購入希望者を見つけることが重要です。「少しでも高く売りたい」という想いにお応えするために晶土地企画設計では、沖縄の県内市場だけでなく、幅広く県外の市場への発信ときめ細かな営業力で、より良い購入希望のお客さまを探すお手伝いをさせていただきます。
査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか。
売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。
実際に売却をスタートさせるときは、査定価格で売り出しをしないといけないのでしょうか。
必ずしも査定価格である必要はありません。
あくまでもお客様のご希望が最優先となります。しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。
実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか。
現在、お住まいの土地、収入物件等の紹介をご依頼いただいている県内、県外のお客様方へご案内をいたします。沖縄の不動産情報を全国各地へ発信するために、自社ホームページと併せて、集客力のあるポータルサイトへの掲載を行い、県外市場に向けたウェブ上での広告、告知を行います。
県内市場に対しては、県内で発刊されている住宅雑誌・新聞への掲載、モノレール車中、駅構内の広告を行いながら、オープンハウスを開催するなどのイベントを通じて販売を促進します。
もちろん、指定流通機構(レインズ)への物件登録、近隣不動産会社への物件情報の紹介を行い、幅広い情報公開を行っております。
チラシ、住宅情報雑誌等での広告には、別途費用が必要ですか。
原則必要ありません。仲介手数料の中に含まれるとお考えください。ただし、お客様のご要望により、特殊な広告を実施する場合などは別途、実費をご負担いただく場合
はありますが、このような特別なご要望がない限り、広告費用のご請求は一切ございません。
売却依頼時に結ぶ媒介契約には種別がありますが、どのような違いがあるのでしょうか。
媒介契約には下記のような種別があり、それぞれ特徴があります。
- 専属専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。 - 専任媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。 - 一般媒介契約型式
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか。
かかりません。
仲介手数料は成約した場合にのみかかります。媒介契約だけ仲介手数料をご請求することはございません。
不動産の売却には、費用がかかるのですか。
売却の費用としてかかるもの代表的なものとして以下のようなものがかかります。
- 仲介手数料
抵当権抹消費用など
- あ)今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行う必要があります。
- い)登記簿に記載された住所と現住所が異なる場合、所有者が異なる場合、変更登記が必要となります。
- あ)土地の一部を売却する場合は、土地の測量と分筆登記が必要となります。
- い)隣地との境界が、あいまいな場合、物証(刻み・鋲・杭など)が不明な場合は、復元測量が必要となります。
- 物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、詳細は担当にご確認ください。
売却時に税金としてかかるもの代表的なものとして以下のようなものがかかります。
測量費用
- 不動産所得税・住民税
簡単にご説明しますと、売却価額から購入価額と費用を引いた金額に購入後5年以内なら39%(所得税30%・住民税9%)5年以上なら20%(所得税15%・住民税5%)
の税金が課税されます。但し、居住用財産を売却される場合の特別控除や建物の減価償却費などケースにより異なりますので、担当までご確認ください。 - 印紙税(国税)
売買契約書、領収書に必要となります。 - 登録免許税(国税)
所有権の保存登記、移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。
売却していることを近所に知られたくありません。広告せずに売却することは可能ですか。
広告を行わず、購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどして売却活動を行うことも可能です。但し、限られた販売条件となりますので、通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要することもございます。
売却する住戸に住みながら売却はできますか?
可能です。
中古物件の場合、多くのお客さまがお住まいになりながら売却をされています。
買主さんは、いつ自分の物件を見学にくるのですか?
事前にお約束した日時に、弊社の担当者と一緒に見にきます。ご希望の曜日、時間帯があれば事前にお伝えいただき、お客様のご都合に合わせたご案内を行っております。
家がかなり傷んでいますが、リフォームする必要があるのでしょうか?
一般的には、リフォームの必要はありません。
ただし、中古住宅は見た目が重要となるため、買い主の印象を良くすることで早期の売却や有利な価額での売却が可能となります。
弊社では、売却コンサルティングとして、各物件ごとのメリット、デメリットを分析し、必要ならば、私どもでリフォームを行い、少しでも有利な形での売却をお望みするお客様を強力にバックアップできる体制を整えております。
詳しくは、査定のお申し込みの際に担当へご相談ください。
不要な家具がありますが、売る時に全部処分しないといけませんか?
不動産を売却する場合には、空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不要品の処分は売主さまの負担となります。家具などの処分方法としては
- 引越し時に引越し業者に引き取ってもらう
- リサイクルショップに売却する
などの方法があります。
また、粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備しておく必要があるでしょう。
また、弊社では、建物の整備をお手伝いするサービスも行っておりますので、お気軽にご相談ください。
売却と平行して購入物件を探すことになるのですが、難しいのでしょうか。
確かに売却から購入までの流れを円滑に進行させるのは難しいことでもあります。 手持ちの物件を売却し、新たな物件を購入する際、場合によっては、仮住まいが必要になる場合があります。
特に新築物件を購入されると、入居までの時間が長くかかりますので、ある程度のコストは見積もっておかねばなりません。
また、売却を遅らせて、ぎりぎりの時期まで引き延ばすことも、相場価格の変動に左右されるなど、お客様の資金プランに大きく影響することもございます。
弊社ではお客様に合った売却プランをご提案させていただきます。担当までお気軽にご相談ください。
査定や売却の際にはどんな書類が必要となるのでしょうか。
以下のような書類が必要です。
査定時
- 権利証( 所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。)
- 建築確認通知書及び検査済書(建物を新築した際に交付される書面です。建物の構造等の確認のために必要です。)
- 土地測量図面(境界を確認するために必要です。)
- 納税通知書(固定資産税額、評価額を確認いたします。)
※以上につきましては、これらの書面が紛失等によりない場合、別途の手続きが必要となりますので、詳しくは担当までご確認ください。 - 管理規約使用細則(マンションの場合必要です。)
- ローンの返済予定表(償還表)(借り入れがある場合、弁済と抵当権等の抹消が必要となりま
す。)
- 印鑑証明書
- 住民票(登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要です。)
- 評価証明書(登記申請費用を算出するために必要です。)
重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか。
宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、
- 記載した書面を交付する、
- 口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。これは、契約を行う前に行わなければなりません。説明項目は主に以下の通りです。
- 登記簿に記載された事項
- 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
- 私道の負担に関する事項
- 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
- 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
- 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
- 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
- 代金及び交換差金以外に授受される金額
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
- 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
- 支払金又は預かり金の保全措置の概要
- 金銭の貸借のあっせん
- 割賦販売に係る事項
- 供託所に関する説明
- 区分所有建物の「不動産の表示」
- 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
敷地に関する権利の種類及び内容
共用部分に関する規約等の定め
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
専用使用権に関する規約等の定め
所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
計画修繕積立金等に関する事項
通常の管理費用の額
管理の委託先
建物の維持修繕の実施状況の記録
そのために、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。
契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか。
契約とは
- 目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
- 合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
- その書面を売買当事者それぞれに交付します。
契約書で取り決める主な事項は
- 売買の目的物及び売買代金
- 手付金
- 売買代金の支払時期、方法等
- 売買対象面積等
- 境界の明示
- 所有権の移転時期
- 引渡し
- 抵当権の抹消
- 所有権移転登記等
- 引渡完了前の滅失
- 毀損等(危険負担について)
- 物件状況等報告書
- 瑕疵担保責任
- 設備の引渡し
- 手付解除
- 契約違反による解除、違約金
- 融資利用の特約
- 印紙の負担区分
- 管轄裁判所に関する合意
- 規定外事項の協議義務
上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。
売却代金はいつもらえますか?
売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。
内訳は契約時5~10%位、引渡し時に残りが支払われます。
契約から引渡しまでの期間は、弊社が、売主さまと買主さまの間に入り、調整します。
時間がかかって、結局売れないと困るのですが?
早期売却のためには、「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが、重要です。事前にお気軽にご相談ください。
買いかえ先が未完成の場合で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか?
仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えません。お買いかえは、スケジュールが重要ですので、事前に担当者と十分にお打合わせください。
夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?
契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれ用意する必要があります。
売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが?
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
広さの単位はどのようにみればよいのでしょうか。
1坪=2畳(帖)≒3.3平方メートルという関係になります。
○○平方メートル×0.3025=○○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくとよいでしょう。
坪単価とよく言いますが、どのように出しているのでしょうか。
売買価格を物件の坪数(面積)で割った結果のことです。売買価格1,500万円、面積100㎡の場合だと下記のようになります。
15,000,000円÷100平方メートル=150,000円/平方メートル
150,000円/㎡×3.3平方メートル=495,000円(3.3平方メートル≒1坪)⇒ 坪単価 495,000円 となります。