測量についてＱ＆Ａ
Q1.隣りとの境界線が、ハッキリわからないんですけど…？
A.ブロックの真ん中や、地面などに、コンクリートの杭や金属のパネルはありますか？あれば、そこが境界となっています
では何も無い場合はどうすればよいのでしょうか？
例えば隣りの家との間にブロック塀などがあれば、基本的にそのブロックの真ん中か、どちらかの端が境界となっている場合が多いです。
特にここ何十年かの建売住宅や注文住宅などは、そう言ったケースがほとんどです。
また、管轄の法務局に行けば、土地の図面等が保管されているので、比較的簡単に境界点がわかります。
ただ後々のことを考えると、その図面を基にして、お隣さんの同意をもらい、境界標を入れておくほうが無難でしょう。
今は良くても、今後、トラブルになる可能性があります。特に相続などで所有者が変わった場合など、ややこしくなりますので、ご注意ください。
Q2.山林・田・畑を持っていますが、実際の面積はどれくらいあるの？
A.みなさんは『登記簿』というものをご存知でしょうか？
法務局に備えてある帳簿のことで（現在ではほとんどの法務局がコンピュータ化されています）、そこには土地、建物に関する様々な記載があります。
例えば、土地であれば、その所在地・地目・地積、建物であれば、その所在地・種類・構造・床面積などがあります。
もし、今、お手元に土地の登記簿があれば見てもらいたいのですが、そこには地積という項目があるはずです。地積、つまり土地の面積がそこには記載されています。
ただし、「登記簿に記載されている面積が必ずしも、実際の面積と合致しているわけではない」ので、注意しましょう。
Q3.家を勝手に増築したのですが、このままでいいの？
A.「子供部屋が必要になったので、部屋数を増やしてみた」「単に物置として利用するために、ほんの少し建て増しした」など、様々なケースがあります。がそれらをキチンと法務局へ届出してますか？
結論から言いますと、建物の床面積が変更になった時は、その旨を法務局に届け出なければなりません。これを『建物表題変更登記』と言います。
建物を増築したり、あるいは一部取り壊したりして、その床面積に変更が生じた時は、1ヶ月以内にその旨を登記してください。
ただ、ひと言に増築と言っても、建物の構造が変わったにすぎないものから、殆ど建て直しに近い場合など、いろいろなケースがありますので、気になる方は一度ご相談ください。
Q4.境界標って何のためにあるの？
A.境界標の役割は、自分が利用できる権利の範囲を明確にしておくことです。
他人が自分の土地（財産）を侵害する事の防止や現地において境界にする事で境界紛争とは無縁の関係になり、取引や相続においても迅速に行うことが出来ます。
Q5.境界確定図って、何ですか？
A.簡単に説明しますと、まず隣接者たちと立ち会いの上、境界を決定し、その土地を測量して図面を作成します。
そして、その図面に双方の署名と実印を押印したものを『境界確定図』と言います。
通常の場合は、この境界確定図にお互いの印鑑証明書をつけて、双方交換し、それぞれが保管します。これを「筆界確認書を交わす」と言います。
これによってお互いが「境界はここに間違いありませんよ」と認め合ったわけですから、今後何ら境界に関してトラブルが発生することはありません。特に後々、土地の売買や相続を考えている人にとっては重要な書類と言えます。
Q6.境界杭が無くなってしまった…、どうしよう？
A.復元しましょう。
3～40年も昔に立ち会いをして杭を入れている事が多い山林などは、杭が抜けてしまったり、地形の変化によって埋もれたり、あるいは昔の杭は木製だったので腐って跡形もなくなるなど、様々な事情で境界がわからない所がよくあります。
図面、法務局の図面等で復元可能な場合
- 1.まず、その資料を基に境界点を割り出します。
- 2.隣接地の方から同意をもらい、新しい杭を入れます。
- 3.その後、きっちりと管理してください。
復元不可能な場合
- 1.隣接地の人と立ち会いの上、境界点を決める。
- 2.双方同意の上、新たに杭を入れる。
- 3.現場を測量して、座標値の入った図面（境界確定図・地積測量図）を作成する。
- 4.その後、きっちりと管理してください。
「おばあちゃんが、このブロックの３番目くらいと言ってました」「おじいちゃんはあの大きな木の側に杭があったと言っていました」
既に杭を入れる時に立ち会っていた当人が死亡、相続によって代が変わり、当時の状況を全く知らない人達が所有者になっている場合は、とてもやっかいです。
こうなると誰の言っている事が正しいのか判断がつきません。正直、みなさんの手におえなくなり、トラブルの原因となります。
もし、土地を相続という形で代々に残すことを考えておられる方は、ご子息に伝えておく必要があります。これを機会にして、土地の現況測量をすることもおすすめいたします。
※今は昔と違って木の杭などは使わず、コンクリート杭やプラスチック杭、金属プレートなどを境界標として使用しています。
そして、杭の位置を「すべての境界点を数字化（座標化）して」コンピュータに記録します。そうすれば境界の位置は数字で管理されるので、仮に杭が抜けてしまっても、いつでも元通りに出来るのです。
（これを境界杭の復元と言います）
「境界標の設置」「座標値の入った図面の作成」「登記」この3つが土地管理の3本柱です。
Q7.親の相続書類を整理していたら、沖縄に知らない土地を持っていた。
A.子供のころ、親の仕事の関係で大阪に移られたとか、あるいは自分は東京で生まれ育ったが、親の田舎が沖縄にあるなど、ケースは様々です。
実際、自分の身近にある不動産でさえ、何かしら問題が起こる現代で、ましてや普段なかなか行くことのできない場所の不動産となると、その問題発生率はかなり高くなります。
遠隔地に土地をお持ちの方は、どうしても管理が不十分になりがちです。つまりそれだけトラブルになる危険性が高いと言えます。
一番重要な事は、その土地の特性を完全に把握しておくことです。
そのために必要なことは、まず境界杭がきちんとあるかということと、その土地に関する完璧な書類を保管することです。
例えば、その土地の図面（法務局、役所所轄の図面、現況平面図、境界確定図など）や登記簿謄本、隣接地所有者の住所・氏名、境界杭の写真、地図などです。財産の管理は自己責任ですので、これくらいは備えておいても損はしません。
Q8.自分の土地に国の土地が混ざっていると言われました…。
A.国道とか県道、市道と呼ばれるものがあります。これらは広い意味で言うと国の所有地です。
では、「里道敷・水路敷」という言葉はご存知ですか？
簡単に言うと、田畑に行くためにみんなが通っていた道を「里道敷」、田には水が必要なので、水を通すために造った道を「水路敷」と言います。これらの細い道が自分の敷地内に通っている所があるのです。
何故そんな道が入り込んでいるのか、いろいろ理由はありますがこれをそのままにしておきますと、将来の建て替え、相続、譲渡、売買、担保設定等に支障をきたします。
大方の人は家を建てたり、あるいは建て替えをする時に、銀行などからお金を融資してもらう段階で、担保設定が出来ないかもしれません！
自分の土地に国の土地がある以上、銀行も当然、担保設定するのに難色を示すのは仕方ないことです。ですから、将来起こりうるトラブルを未然に防止し処理するためにも、この問題はとても重要なのです。
建て替え、売買、相続の時に支障をきたさず、土地の値打ち（担保価値等）が上がるというメリットをしっかり考えたいですね。