測量が必要な場合
1. 所有している土地を売却したい場合
自分が所有している土地を売却する場合に測量を行う必要があるでしょうか？
売却の対象である土地を登記簿の面積でなく実測の面積で取引するという条件がある場合には前提条件として土地の測量が必要になります。
特に買主が業者で建売住宅やマンションを建てる場合には前提条件として必ず測量をする必要があります。
この場合の測量には地積測量を行うことになりますので、隣接地の所有者との境界の確定手続きや隣接する道路との境界の確定手続きも必要になります。
また、一般の買主が購入する場合にも測量が必要になってくることがありますが、
この場合には買主がどこまで要求するかによって行う測量の種類も変わってくることになります。
購入する土地の面積だけが知りたい場合であれば現況測量で済む場合もありますし、売却する土地の境界がはっきりしない場合で境界の確定まで要求される場合であれば地積測量を行う必要があります。
2. 相続で土地を物納する場合
相続税を納付する場合、税額分の現金を持っていれば問題ないのですが、税額分の現金を持っていない場合には現金の代わりに土地を物納する場合があります。
土地を物納する場合には、全て実測の面積で評価されることになりますので、土地の全部を物納する場合でも土地の一部を物納する場合でも地積測量が必要になります。
なお、土地の一部を物納する場合には、土地を分筆する必要が出てきますので、地積測量を行った後に分筆の登記を申請する必要があります。
3. 相続後土地を各相続人の単独名義に分ける場合
相続財産の中に土地が含まれている場合で、その中の一つの土地をいくつかの土地に分けて各相続人が単独で所有したい場合には、前提として必ず地積測量が必要になります。
この場合の手続きとしては、地積測量を行った後に分筆の登記の申請を行い、一つの土地をいくつかの土地に分筆することになります。
そして、土地を分けた後で、それぞれの土地の名義を各相続人の単独名義に変更する手続きを行います。
4. 建物を新築する場合
ご自分が所有している土地に新しい建物を建てる場合には建築事務所に新築する建物の設計を依頼することになります。
建築事務所で新築する建物を設計するためには、その建物を建てる土地の現況を調査しなければなりませんので、現況測量、高低測量、真北測量などの測量が必要になります。
また、建物を建築する場合には建築確認申請が必ず必要になりますが、建築確認を申請する場所によっては建築確認申請の前提として地積測量が必要になる地域もあります。
なお、建築確認申請をするためには新築する建物敷地の前面道路が2メートル以上必要になります。
もし前面道路が4メートルに満たない場合には、道路管理者との境界確定を行い、道路境界の中心線から、2メートルずつセットバックしなければなりません。
この場合の測量費用はご自分で負担することになります。
5. 境界がない場合、または境界がどこにあるかを知りたい場合
隣地所有者が測量を行い境界標が入ってないことを指摘された時や、道路工事でなくなってしまった場合など境界を復元する場合には測量が必要となります。
その際に、登記所に既存の地積測量図や、官民境界の確定図、境界確認書などがあれば、容易に境界を復元することが可能になります。
しかし、そういった資料がない場合や、境界の確定を一度も行ったことがない場合には地積測量が必要になります。
また、隣地の所有者が測量を行い境界確定書に捺印を求められた場合には、同時に自分の土地を測量しておくことにより境界確定書に捺印後、自分の土地を測量したところ面積が足りなくなったなどのトラブルを回避することが出来るはずです。
自分の土地の境界をきちんと知っておくことは非常に大切なことです。
6. 登記簿の面積と実際の土地の面積が違う場合
登記簿の面積と実際の土地の実測面積が同じであれば問題ないのですが、もし面積が違った場合には地積測量が必要となります。
測量の結果、登記簿の面積と土地の面積に差がある場合には、登記の面積を土地の実測面積に更正することをお勧めいたします。
この場合には法務局（登記所）に登記簿の面積の更正登記を申請することになります。
新たに測量した結果に基づいて作成された地積測量図に基づいて登記簿の面積を更正いたします。
7. 国有財産や無地番地を払い下げしたい場合
国有財産や無地番地など土地に地番が付いていない土地に、新たに地番を起こす登記のことを土地の表題登記といいます。
実際にあるケースとしては、ご自分の家の敷地の上に実際には存在しない水路が公図上では存在するという場合があります。
簡単にいうと自分の土地の一部に所有者の分からない土地が存在するような場合のことです。
このケースだとその水路の部分の本当の所有者は誰かという事が問題になります。
水路の部分の本当の所有者が国である場合には、国からその土地を取得することが可能かどうかを
検討する必要があります。
その土地の取得が可能であれば、その無地番地の土地に対して地積測量を行い、実際の面積を確定した後、その土地の取得価格が決定されることになります。
その土地の価格が決定した後、代金を支払い、所有権を取得し、法務局（登記所）にその土地の表題登記を申請することになります。
8. 一つの土地を二つ以上の土地に分ける場合
一つの土地を二つ以上の土地に分けることを分筆登記と呼びます。
一つの土地の一部を売却したい場合、土地を相続した場合に各相続人で一つの土地を二つ以上に分けたい場合、土地の一部分を相続税として物納したい場合、一つの土地に借地人が数人いる場合で、
それぞれ境界を設けておきたい場合など様々なケースが考えられます。
土地を分筆する場合は、地積測量を行い土地を分割した境界点ごとに石杭や金属標などの永久的な境界標の設置もしなくてはなりません。
9. 数個ある土地を一つの土地にまとめる場合
数個ある土地を一つの土地にまとめることを土地の合筆登記と呼びます。
いくつかの土地を相続した場合に、一旦一つの土地にまとめてから、また分筆をして各相続人で分ける場合や隣接地の土地を購入したので一つにまとめたい場合などがあります。
単純に合筆登記を申請する場合には測量作業は必要ありません。
10. 土地の使用目的を変えたい場合
それぞれの土地の使用目的のことを地目と呼びます。家の底地であれば宅地、農地として使用されていれば田や畑などになります。もともとは畑として使用されていた土地に建物を建てた場合には畑だった地目を宅地に変更する必要があります。
この現況に合った地目に変更する登記のことを土地地目変更登記と呼びます。
なお、この土地地目変更登記の申請には現地の測量作業は必要ありません。
11. ご自分の土地の私道部分が課税されている場合
ご自分の土地の一部を私道として使用されている場合があります。
通常の場合、私道部分には固定資産税は課税されないはずなのですが、私道が自分の土地の1部分である場合には宅地の一部として固定資産税が課税されてしまっている場合があります。
ご自分の土地の私道部分が課税されているような場合だと、部分を非課税にする手続きがあります。
その手続きを私道部分非課税申告といい、私道部分非課税申告をすることにより、ご自分の土地の私道部分には固定資産税が課税されないことになります。